«Недвижимость Южного Урала — 2024: вызовы и возможности» — издательство «Коммерсант»

Источник статьи — издательство «Коммерсантъ»

11 апреля в Radisson Blu в Челябинске прошла конференция «Недвижимость Южного Урала — 2024: вызовы и возможности», организованная издательством «Коммерсантъ Южный Урал». Участниками мероприятия стали девелоперы, представители финансового сектора, агентства недвижимости, производители строительных материалов и другие эксперты. Конференцию посетил и Андрей Софронов, управляющий партнер ITEM.

На конференции обсудили тренды на рынке недвижимости, тренды в строительном секторе и перспективы развития отрасли в регионе.

«Сфера недвижимости и строительный сектор всегда являются отражением ситуации в экономике в целом, и прошлый год стал для отрасли периодом изменений, последствия которых мы видим сейчас, — отметил во вступительном слове модератор конференции, главный редактор “Коммерсантъ Южный Урал” Артур Якушко. — С другой стороны, продолжились тренды, наметившиеся в предыдущие годы, такие как запрос потребителей на качество, как самих объектов, так и инфраструктуры».

Первая сессия конференции

Первая тематическая сессия была посвящена трендам на строительном рынке, качеству решений и новым технологиям в девелопменте. Директор по развитию группы «Голос» Сергей Григорьев рассказал об опыте челябинского девелопера в реализации проектов с помощью механизма комплексного развития территорий: «КРТ, это, в первую очередь, упрощенный путь согласования градостроительной документации. Причем не в обход процедур, связанных, например, с публичными слушаниями, они здесь тоже есть, а именно сам механизм становится легче для застройщика, часть задач берет на себя администрация. Кроме того, если бы этого механизма не было, как можно было бы застроить территорию, где стоят ветхие дома, и там живут люди? В Екатеринбурге раньше девелоперы выкупали у них квартиры поштучно. Это приводило к появлению так называемых “золотых квартир” — это когда все остальные уже выкуплены, а хозяин последней просит денег по максимуму. В Челябинске все боялись идти в эту историю. А механизм КРТ делает такой выкуп безусловным, если есть соответствующее решение администрации или в случае, когда дома не ветхоаварийные, то есть сами жители проголосовали».

Директор компании «ЕСК-Проект», реализующей в Челябинске проект жилого комплекса «Симфония» (партнер мероприятия), Ирина Кузьмина рассказала, что девелопер в концепции своего ЖК делает ставку на молодую аудиторию, так называемых зумеров, учитывая их привычки и восприятие комфорта: «Зумеры уже вошли в активное потребление. 54% считают себя творческими людьми, ценность семьи для них не такая, как для нас, им важен индивидуализм и самовыражение. Если экологичность мешает их комфорту, они выберут комфорт. Для 70% зумеров актуальна тема баланса между работой и отдыхом, когда первое не мешает второму и наоборот. 26% считают спорт своим хобби. 36% готовы сортировать мусор, если будут специальные баки. Ремонт для них — это тяжело, они предпочтут купить с отделкой. Им нужны функциональные планировки, где можно гибко менять пространство. Наконец, они хотят жить там, где все под рукой, то есть в концепции “15-минутного города”. Наибольшее предпочтение отдают разноэтажным зданиям от 9 до 20 этажей, в 30-этажных человейниках они жить не хотят. Квартира может быть маленькой, но потолки должны быть высокие. Комнаты могут быть маленькими, но кухня и зал — просторные».

Руководитель департамента по работе с девелоперами ООО «Кнауф гипс» (генеральный партнер конференции) Василий Ливанов рассказал о применении продукции КНАУФ для решения вопроса звукоизоляции и других задач депелоперов и конечных потребителей: «Многие застройщики стали обращать внимание на важность звукоизоляции, и есть тенденция, что через каждые три месяца еще один застройщик выбирает межкомнатные перегородки КНАУФ. Они обеспечивают показатели на уровне четырех- и пятизвездочных гостиниц, до 57 децибел. Также эти перегородки обеспечивают увеличение полезной площади помещений. Обладая этой высвободившейся площадью, застройщик может делать более комфортные квартиры для конечного потребителя и повышать свою конкурентоспособность. Это подтверждено опытом наших партнеров во многих регионах России. Еще один плюс для застройщиков — снижение нагрузки на фундамент: благодаря более легким конструкциям мы можем строить здания на тех почвах, территориях, где это невозможно было бы с применением кирпича, газоблока и прочих более емких материалов».

Вторая сессия конференции

Вторая тематическая сессия была посвящена ценовой динамике и спросу на рынках жилой и коммерческой недвижимости. В прошлом году в регионе был введен рекордный объем жилья — более 2 млн кв. м. Вместе с тем льготные ипотечные программы обеспечивали всплеск спроса на этот вид кредитования, в результате чего резко выросли цены на квартиры: Челябинск стал лидером по динамике среди городов-миллионников, в южноуральской столице зафиксировано повышение цен на новостройки в годовом выражении в полтора раза, вторичным сегмент подтянулся за ним.

Как рассказала заместитель управляющего отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Наталья Кузьмина, задолженность жителей Челябинской области по ипотечным кредитам, по данным на 1 марта, составила 340 млрд руб. без учета кредитов, выданных на приобретение апартаментов, — это еще 3 млрд: «За год с 1 марта 2023 года эта сумма увеличилась на 31%. Наибольший прирост кредитного портфеля произошёл за счет роста выдачи ипотеки в 2023 году на 78% по сравнению с 2022 годом. Это действительно рекордный показатель — выше, чем по УрФО и стране в целом. Одним из основных  драйверов были льготные кредиты, доля выдач по которым выросла с 28% в 2022 году до 36% в 2023-м. Льготные кредиты в основном выдавались на приобретение нового жилья. В этом году по итогам января-февраля мы видим, что темпы роста ипотечного портфеля замедлились. В феврале мы видим динамику снижения выдач на 11% по сравнению с февралем прошлого года. Просроченная задолженность жителей Челябинской области по ипотечным кредитам составляет 1 млрд руб., за год сумма выросла на 3%. Но качество кредитного портфеля по ипотеке остается высоким, доля просрочки очень незначительная — меньше 0,3%».

Сбербанк в первом квартале выдал жителям Челябинской области 3,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 9 млрд руб., рассказала начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Елена Крикун. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объемы снизились примерно на треть: «Доля льготной ипотеки в структуре первичного рынка недвижимости составила 20%. Половина из этого объема — семейная ипотека, другая половина — ипотека с государственной поддержкой. IT-ипотека составляет совсем незначительное количество — 1% в первом квартале, был период, когда она не выдавалась, но с 5 апреля была снова запущена. Одной из мер поддержки стала дополнительная программа к семейной ипотеке — средневзвешенная процентная ставка. Семейная ипотека ограничивается суммой 6 млн, и если клиент приобретает недвижимость с большей суммой кредита, банк дает ему возможность увеличить ее до 15 млн, при этом до 6 млн ставка считается 6%, как по семейной ипотеке, а свыше 6 млн идет как базовая ставка». Также Елена Крикун отметила резкий рост доли кредитов, выдаваемых на индивидуальное жилищное строительство, которая увеличилась с 10% в 2023 году до 28% в первом квартале 2024-го.

Управляющий партнер компании ITEM Андрей Софронов рассказал о проектных решениях, которые позволяют девелоперам оптимизировать затраты на строительство объектов: «Когда реализуются проекты комплексной застройки, необходимо решать также вопросы размещения социальных объектов. Мы создаем многофункциональные пространства, — это решение, которое очень нравится заказчикам. Допустим, размещаем между двумя школами, находящимися недалеко друг от друга, спортивные объекты, а система заборов сделана таким образом, что в учебное время они используются самими школами, а во внеучебное — жителями всего микрорайона».

О возможностях обновления парка техники, которые предоставляют строительному сектору лизинговые продукты, рассказала региональный менеджер по работе с ключевыми партнерами представительства лизинговой компании CARCADE (официальный партнер конференции) в Челябинске Ксения Панина: «Мы представляем лизинг всего колесного транспорта и спецтехники, финансируем технику с пробегом — сейчас это тоже очень востребованный инструмент, возвратный лизинг (пополнение оборотных средств) для застройщиков и подрядных организаций, программы субсидирования с поддержкой со стороны государства и дилеров. На строительном рынке для поддержания конкурентоспособности, конечно, необходимо современное оборудование и качественная высокотехнологичная спецтехника. Из-за пандемии и геополитической ситуации парки техники у подрядных организаций устарели. Лизинг позволяет обновить основные средства путем финансовой аренды с правом последующего выкупа. Строительный сектор у нас занимает 10% портфеля. Сегмент коммерческого транспорта и строительной техники растет и уже составляет 40% портфеля».

Наконец, опытом реализации проекта апарт-комплекса на базе бывшего челябинского отеля «Виктория» поделились руководитель отдела продаж Юлия Тупицина: «В ближайшее время будет изменен фасад здания, сейчас идут внутренние работы. Бывшие номера гостиницы, места общего пользования и холлы отремонтированы, первые покупатели уже заселились. Юридически апарт-комплекс — это нежилые помещения, апартаменты можно использовать как для проживания, так и для ведения бизнеса, например, как бэк-офис компании. Есть клиенты, которые приобретают апартаменты для проживания и здесь же сдают офис в аренду».